Una tabla de amortización de hipoteca es el documento que desglosa cuota a cuota cuánto pagas de capital, cuánto de intereses y qué deuda te queda pendiente con el banco. Saber leer el cuadro de amortización de hipoteca marca la diferencia entre firmar a ciegas o entender exactamente dónde va cada euro durante 25 o 30 años. La normativa española obliga al banco a entregártelo antes de firmar, dentro de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) regulada por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario. Aprender cómo leer la amortización te permite detectar errores, comparar ofertas reales y decidir cuándo conviene amortizar anticipadamente. Vamos al grano.
Qué es exactamente una tabla de amortización
Es una hoja de cálculo que el banco genera aplicando el sistema francés de amortización, el método estándar en España para préstamos hipotecarios. Este sistema mantiene una cuota mensual constante (en hipotecas fijas) o estable entre revisiones (en variables y mixtas).
La particularidad del sistema francés es que al principio pagas mucho interés y poco capital, y al final ocurre lo contrario. Por eso, durante los primeros años de hipoteca, tu deuda baja muy despacio aunque pagues religiosamente cada mes. Es matemática pura: los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que al inicio es máximo.
El Banco de España mantiene un simulador oficial gratuito que reproduce este cálculo, útil para contrastar el cuadro que te entregue tu entidad.
Las columnas del cuadro de amortización: qué significa cada una
Un cuadro estándar tiene entre cinco y siete columnas. Estas son las que siempre encontrarás:
- Número de cuota: del 1 al total de mensualidades (360 en una hipoteca a 30 años).
- Fecha de pago: día concreto en que el banco cargará el recibo.
- Cuota mensual: el importe total que sale de tu cuenta.
- Intereses: la parte de la cuota que se queda el banco como remuneración.
- Capital amortizado: la parte que reduce realmente tu deuda.
- Capital pendiente: lo que aún debes después de pagar esa cuota.
- Capital amortizado acumulado: total devuelto hasta esa fecha (no siempre aparece).
La suma de intereses + capital amortizado de cada fila debe coincidir con la cuota mensual. Si no cuadra, hay error.
Ejemplo práctico: cómo se lee fila a fila
Supongamos una hipoteca fija de 200.000 € a 25 años con un TIN del 3,00%. La cuota mensual constante sería de aproximadamente 948,42 € (cifra orientativa según calculadora estándar). El cuadro de amortización quedaría así en sus primeros y últimos meses:
| Cuota | Cuota mensual | Intereses | Capital amortizado | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 948,42 € | 500,00 € | 448,42 € | 199.551,58 € |
| 12 | 948,42 € | 486,38 € | 462,04 € | 194.090,15 € |
| 60 | 948,42 € | 422,75 € | 525,67 € | 168.575,30 € |
| 180 | 948,42 € | 237,90 € | 710,52 € | 94.450,80 € |
| 300 | 948,42 € | 2,36 € | 946,06 € | 0,00 € |
Fíjate en la cuota 1: pagas 500 € de intereses y solo 448 € de capital. En la cuota 300, los intereses son apenas 2,36 €. Esa es la lógica del sistema francés. En total, por esos 200.000 € prestados habrás devuelto en torno a 284.526 €, es decir, unos 84.500 € en intereses al banco.
Si comparas este escenario con una hipoteca a tipo fijo con mejores ofertas del mercado, verás cómo medio punto de TIN cambia completamente el desglose acumulado.
Cuadro de amortización en hipotecas variables y mixtas
Las hipotecas variables y la parte variable de las mixtas tienen un cuadro provisional. El banco lo calcula con el Euríbor vigente en el momento de la firma, pero cada 6 o 12 meses la cuota se recalcula con el nuevo índice más el diferencial pactado.
Esto significa que el cuadro inicial es solo una proyección. Si el Euríbor sube, las próximas cuotas pagarán más intereses; si baja, más capital. Por eso conviene revisar el valor actual del Euríbor antes de cada revisión y consultar la evolución histórica desde 1999 para contextualizar.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) publica mensualmente datos sobre el endeudamiento medio de los hogares españoles, útiles para entender en qué franja te mueves respecto a la media estatal.
Cómo afecta una amortización anticipada al cuadro
Cuando aportas dinero extra para reducir deuda, tienes dos opciones, y cada una modifica el cuadro de forma distinta:
- Reducir cuota mensual: el plazo se mantiene, pero pagas menos cada mes. Útil si necesitas liquidez recurrente.
- Reducir plazo: la cuota se mantiene, pero terminas antes. Es la opción que más intereses ahorra a largo plazo.
La Ley 5/2019 limita las comisiones por amortización anticipada: máximo 0,15% en los 5 primeros años y 0,25% en los 3 primeros para hipotecas variables; en fijas, 2% los 10 primeros años y 1,5% después. Pasado ese plazo, no puede haber comisión.
Tras una amortización parcial, exige al banco un nuevo cuadro actualizado. Es tu derecho.
Diferencia entre TIN, TAE y por qué importa al leer el cuadro
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje con el que se calculan los intereses de cada cuota del cuadro. El TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye además comisiones, gastos y la frecuencia de pago, dando una imagen real del coste anual.
El cuadro de amortización se construye con el TIN, no con el TAE. Por eso dos hipotecas con TIN idéntico pero TAE distinto pueden parecer iguales en el cuadro y costar miles de euros más una que otra. Revisa siempre los productos vinculados de la hipoteca antes de aceptarlos: cada bonificación que firmas baja el TIN del cuadro, pero sube el coste real fuera de él.
Consejos prácticos y errores a evitar
Algunas cosas que la mayoría de hipotecados pasan por alto cuando reciben el cuadro:
- Verifica los primeros doce meses: ahí es donde más interés pagas y donde más diferencias hay entre ofertas similares.
- Suma el total de intereses: divide entre el capital prestado para ver el coste real porcentual del préstamo.
- Compara cuadros entre bancos con el mismo capital, plazo y tipo. Es la única forma justa.
- No confundas FEIN con cuadro definitivo: la FEIN es vinculante 10 días, pero el cuadro final lleva la firma notarial.
- Guarda el cuadro original y todos los actualizados tras cada revisión o amortización. Te servirá si reclamas algún cargo.
- Revisa las fechas de revisión en variables: si el Euríbor está alto el día concreto del cálculo, esa cifra te acompañará 6 o 12 meses.
Un error frecuente es pensar que tras 5 años pagando ya has devuelto una quinta parte del capital. En el ejemplo anterior, después de 60 cuotas habrás amortizado solo unos 31.400 €, no 40.000 €. La diferencia se ha ido en intereses.
Si te planteas cambiar de banco para mejorar condiciones, conoce primero cómo funciona la subrogación de hipoteca y compara el cuadro nuevo con el actual antes de firmar nada.
Preguntas frecuentes
¿El banco está obligado a entregarme la tabla de amortización?
Sí. La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario obliga a entregar la FEIN con el cuadro completo al menos 10 días naturales antes de la firma. Además, puedes pedir copias actualizadas en cualquier momento durante la vida del préstamo.
¿Por qué pago tantos intereses al principio si la deuda es la misma?
Porque el sistema francés calcula intereses sobre el capital pendiente. Como al inicio debes casi todo el capital, los intereses mensuales son máximos. A medida que amortizas, la base sobre la que se calculan baja, y la proporción de capital sube.
¿Qué pasa con el cuadro si amortizo anticipadamente?
El banco recalcula y emite uno nuevo. Si elegiste reducir plazo, las cuotas siguen igual pero hay menos filas. Si elegiste reducir cuota, hay las mismas filas pero el importe mensual baja. Exige siempre el cuadro actualizado por escrito.
¿Puedo construir mi propio cuadro de amortización en casa?
Sí. Con una hoja de cálculo y la fórmula del sistema francés (cuota = capital × i / (1 - (1+i)^-n), donde i es el TIN mensual y n el número de cuotas), reproduces el mismo resultado que el banco. Hay calculadoras gratuitas del Banco de España y de organizaciones como OCU y ASUFIN.
¿El cuadro cambia si vendo la vivienda?
Si cancelas la hipoteca con la venta, el cuadro deja de aplicar el día de la cancelación. Pagarás el capital pendiente que figure ese día, más la comisión de cancelación si corresponde según la Ley 5/2019.
El siguiente paso
Coge tu última copia de la FEIN o el cuadro de amortización vigente y localiza la cuota actual. Suma los intereses pagados desde el inicio (columna acumulada o, si no la tienes, súmalos manualmente del último año). Si la cifra te sorprende, pide cita en tu banco para estudiar una amortización parcial reduciendo plazo: con aportar una mensualidad extra al año puedes recortar entre 2 y 4 años de hipoteca, según el plazo restante. Es la decisión financiera con mejor rentabilidad garantizada que puedes tomar este mes.
