Comprar una vivienda en España supone desembolsar entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de escritura. Los gastos compra vivienda incluyen impuestos, notaría, registro, tasación y gestoría, y varían notablemente según la comunidad autónoma donde se firme la operación. Muchos compradores descubren tarde que los gastos comprar piso pueden inclinar la balanza hacia la vivienda nueva o usada, o incluso hacia otra región. Antes de firmar, conviene saber cuánto cuesta comprar casa aparte del precio que aparece en el anuncio inmobiliario. Este desglose analiza cada partida, con porcentajes actualizados a 2026 según la normativa vigente en cada autonomía y las referencias del Banco de España, el INE y el Consejo General del Notariado.
Impuestos: la partida más pesada
El impuesto es el concepto que más encarece la compra. La diferencia clave está entre vivienda nueva y vivienda usada, porque tributan por tributos distintos.
La vivienda nueva (primera transmisión desde el promotor) paga IVA del 10% sobre el precio de escritura, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad. El IVA es estatal y homogéneo; el AJD lo regula cada autonomía.
La vivienda usada tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), con tipos que van del 4% al 13% según la región y el perfil del comprador. Aquí es donde aparecen las mayores diferencias territoriales.
ITP por comunidad autónoma (tipos generales 2026)
| Comunidad | ITP general | Tipo reducido (jóvenes/familias) |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 4% (menores de 35, renta limitada) |
| Cataluña | 10% (hasta 1 M€) / 11% (exceso) | 5% (familias numerosas, jóvenes) |
| Andalucía | 7% | 3,5% (menores de 35) |
| Comunidad Valenciana | 10% | 8% (jóvenes, discapacidad) |
| País Vasco | 4% | 2,5% (habitual, según territorio) |
| Navarra | 6% | 5% (primera vivienda) |
| Galicia | 9% | 3% (menores de 36) |
| Aragón | 8% | 4% (familias numerosas) |
| Asturias | 8% | 3% (jóvenes rurales) |
| Canarias | 6,5% | 5% (primera vivienda) |
| Baleares | 8% (escalonado hasta 13%) | 5% (jóvenes hasta 36) |
| Castilla-La Mancha | 9% | 6% (jóvenes) |
| Castilla y León | 8% | 4% (menores de 36) |
| Extremadura | 8% (escalonado hasta 11%) | 6% (jóvenes) |
| La Rioja | 7% | 5% (familias numerosas) |
| Murcia | 8% | 3% (menores de 35) |
| Cantabria | 9% | 5% (jóvenes hasta 30) |
Los tipos reducidos exigen requisitos estrictos: edad, límites de renta, que sea vivienda habitual y, a veces, que el valor no supere cierto umbral. Conviene revisar la normativa autonómica específica antes de calcular.
Notaría, registro y gestoría
Las tres partidas burocráticas son relativamente estables en todo el territorio, porque los aranceles notariales y registrales son estatales.
Notaría: la escritura pública de compraventa cuesta entre 600 € y 1.200 € aproximadamente, dependiendo del precio del inmueble. El arancel está regulado por el Real Decreto 1426/1989. Si hay hipoteca, la firma del préstamo va en escritura aparte (pagada íntegramente por el banco desde la Ley 5/2019).
Registro de la Propiedad: inscribir la escritura cuesta entre 400 € y 800 € en torno a precios habituales, también según el valor. La inscripción no es obligatoria legalmente, pero sin ella no hay protección frente a terceros.
Gestoría: si financias con hipoteca, el banco suele imponer una gestoría para liquidar impuestos e inscribir. Ronda los 300-500 € según estimaciones de 2025. Si compras al contado puedes hacerlo tú mismo y ahorrarte esta partida.
Tasación y otros gastos asociados
La tasación es obligatoria cuando hay hipoteca. Debe realizarla una sociedad homologada por el Banco de España conforme a la Orden ECO/805/2003. Los precios varían según la superficie y tipología, pero suelen moverse entre 300 € y 600 €. Tienes más detalle en nuestra guía sobre tasación de vivienda para hipoteca: precio y cómo funciona.
Otros conceptos que aparecen con frecuencia:
- Nota simple del Registro: entre 9 € y 30 €, imprescindible antes de firmar para verificar cargas.
- Certificado de eficiencia energética: lo paga el vendedor, pero conviene comprobar que esté vigente.
- Cédula de habitabilidad: obligatoria en algunas comunidades (Cataluña, Valencia, Baleares, Navarra).
- ITP sobre muebles o plaza de garaje separada: si se escritura aparte, tributa por separado.
- Comisión de agencia inmobiliaria: normalmente la paga el vendedor (3-5%), pero en algunos contratos se traslada al comprador. Revísalo siempre.
Ejemplo práctico: piso de 200.000 € en tres comunidades
Veamos cuánto cambia la factura final en una vivienda usada de 200.000 €, pagada con hipoteca, para un comprador sin derecho a tipo reducido.
| Concepto | Madrid | Cataluña | Andalucía |
|---|---|---|---|
| ITP | 12.000 € | 20.000 € | 14.000 € |
| Notaría | 900 € | 900 € | 900 € |
| Registro | 550 € | 550 € | 550 € |
| Gestoría | 400 € | 400 € | 400 € |
| Tasación | 400 € | 400 € | 400 € |
| Total gastos | 14.250 € | 22.250 € | 16.250 € |
| % sobre precio | 7,1% | 11,1% | 8,1% |
La diferencia entre Madrid y Cataluña supera los 8.000 € por el mismo inmueble. Es una variable que pesa al planificar los ahorros. Si quieres afinar el cálculo según tu situación, revisa cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso.
Vivienda nueva: el caso del IVA
Si compras obra nueva, el cálculo cambia. El 10% de IVA es fijo (4% en VPO de régimen especial), más el AJD autonómico. Una vivienda nueva de 200.000 € en Madrid paga 20.000 € de IVA y unos 1.500 € de AJD (0,75%). Total impuestos: 21.500 €, más notaría, registro, gestoría y tasación. Alrededor de 23.500 €.
Curiosamente, la obra nueva puede ser más cara en impuestos que la segunda mano en comunidades con ITP bajo, pero más barata en aquellas con ITP alto. El análisis caso por caso importa.
Gastos asociados a la hipoteca
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco asume la mayoría de gastos hipotecarios: notaría de la escritura de préstamo, registro, gestoría, AJD e impuesto sobre la hipoteca. El comprador solo paga la tasación y, opcionalmente, una copia simple.
Eso no significa que la hipoteca sea gratis. Hay que sumar:
- Comisión de apertura: hasta el 1% del capital, aunque muchos bancos la han suprimido para competir.
- Seguros vinculados: hogar obligatorio, vida y amortización opcionales pero casi siempre exigidos en la práctica para mejorar el tipo. Puedes ver qué conviene aceptar en productos vinculados de la hipoteca: cuáles conviene aceptar.
- Comisión de estudio: prácticamente extinta desde 2019, pero algunas entidades la conservan.
Ayudas y bonificaciones disponibles
Varias comunidades ofrecen reducciones importantes para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, víctimas de violencia de género, personas con discapacidad y compradores en zonas rurales en riesgo de despoblación. El Plan Estatal de Vivienda 2022-2025, prorrogado en 2026, complementa estas ayudas con avales del ICO de hasta el 20% de la entrada para menores de 35 años. Más detalles en la guía sobre el plan de vivienda estatal en España.
La clave: casi todas las bonificaciones exigen que sea vivienda habitual, que no superes un umbral de renta y que el valor del inmueble esté por debajo de un tope (habitualmente 150.000-180.000 €, variable por región).
Consejos prácticos y errores a evitar
Tres reglas que repetimos en redacción siempre que alguien nos consulta:
- Calcula el 12% de colchón antes de buscar piso. Si no llegas a gastos + entrada (20% habitual), espera unos meses más.
- Pide nota simple actualizada antes de firmar arras. Detectar cargas ocultas después cuesta mucho más que los 9 € de la nota.
- Revisa el IBI y la comunidad pendientes. El comprador responde subsidiariamente del IBI no pagado hasta cuatro años atrás y de la comunidad del año en curso y el anterior.
Errores frecuentes: firmar sin revisar el certificado energético, asumir que la gestoría es obligatoria cuando pagas al contado, o no contrastar los honorarios de la inmobiliaria si aparecen en el contrato de arras.
Si gestionas vivienda como activo y quieres automatizar la búsqueda de pisos o seguimiento de precios con herramientas digitales, el equipo de inteligencia artificial para empresas y SEO local trabaja con inmobiliarias que han integrado estos procesos.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden incluir los gastos en la hipoteca?
Algunos bancos financian hasta el 100% del valor de tasación o compra, pero raramente los gastos. La práctica habitual exige tener ahorrado el 10-15% de gastos más el 20% de entrada. Hay excepciones para menores de 35 con el aval ICO.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
La plusvalía (IIVTNU) la paga el vendedor, no el comprador. Si el contrato traslada este gasto al comprador, negócialo: no es obligatorio aceptarlo y supone varios miles de euros.
¿Cuánto cuesta comprar una casa de 150.000 € aparte del precio?
Para una vivienda usada sin bonificaciones, suma aproximadamente entre 15.000 € y 20.000 € en gastos totales (ITP, notaría, registro, gestoría, tasación). En obra nueva ronda los 18.000-22.000 € por el efecto del IVA. Depende mucho de la comunidad.
¿Es obligatorio contratar gestoría?
No, si pagas al contado. Si hay hipoteca, el banco la impone y la paga él mismo desde 2019. Si no hay préstamo, puedes liquidar el ITP y registrar tú mismo la escritura.
¿Los gastos son deducibles en el IRPF?
La deducción estatal por compra de vivienda habitual se eliminó en 2013 para nuevas adquisiciones. Algunas comunidades mantienen deducciones autonómicas para jóvenes, familias numerosas o rehabilitación. Revisa la normativa de tu región.
El siguiente paso
Abre ahora la web de la Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma, localiza el tipo de ITP aplicable a tu perfil (edad, renta, tipo de vivienda) y calcula el importe exacto sobre el precio del piso que te interesa. Con ese número y un 4% adicional para notaría, registro, gestoría y tasación, tendrás el presupuesto real de gastos antes de hablar con ningún banco.
