Comprar un piso en España implica desembolsar entre el 10% y el 12% adicional sobre el precio de la vivienda en concepto de impuestos y trámites, donde los gastos notaría compra piso, el registro propiedad coste y los aranceles notariales vivienda ocupan una parte sustancial del presupuesto. Estos importes están regulados por el Estado mediante reales decretos que fijan tarifas oficiales, lo que permite calcular con bastante precisión cuánto pagarás antes de firmar. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario reorganizó quién paga qué, trasladando al banco la mayoría de gastos hipotecarios, pero el comprador sigue asumiendo los costes de la escritura de compraventa y su inscripción registral. Conocer estas cifras evita sorpresas en la provisión de fondos que solicita el notario días antes de la firma.
Cómo se calculan los aranceles notariales en una compraventa
Los honorarios notariales están fijados por el Real Decreto 1426/1989, que establece un arancel obligatorio según el valor del inmueble. No es un precio libre: cualquier notario en España aplicará la misma tarifa base para una vivienda del mismo importe, aunque puede aplicar un descuento de hasta el 10% sobre el arancel.
La escala funciona por tramos. Para una vivienda de 150.000 euros, los honorarios notariales rondan los 600-700 euros. Si la operación asciende a 300.000 euros, hablamos de cifras en torno a 800-900 euros. A partir de 600.000 euros, el coste suele situarse entre 1.000 y 1.200 euros. Estas cantidades cubren la redacción de la escritura pública, las copias autorizadas y la gestión documental básica.
A los aranceles base se suman conceptos accesorios: copias adicionales (entre 3 y 6 euros por folio), diligencias, comunicaciones telemáticas y el IVA del 21% sobre el total. Si la compra incluye plaza de garaje y trastero como fincas independientes, cada una genera su propia escritura y multiplica los costes.
El comprador puede elegir notario libremente, un derecho recogido en el artículo 126 del Reglamento Notarial. Esta libertad permite comparar presupuestos, aunque las diferencias entre notarios suelen ser pequeñas dado el carácter regulado de la profesión.
El coste del Registro de la Propiedad: tramos y casuística
La inscripción en el Registro de la Propiedad también está reglada, en este caso por el Real Decreto 1427/1989. Sin esta inscripción, la compra no tiene plenos efectos frente a terceros, por lo que es un trámite obligatorio en la práctica si financias la compra con hipoteca, ya que el banco lo exigirá.
Los aranceles registrales son aproximadamente la mitad de los notariales. Para la vivienda de 150.000 euros del ejemplo anterior, el coste rondará los 300-400 euros. En operaciones de 300.000 euros estaremos en torno a 500-600 euros, y para inmuebles de 600.000 euros la inscripción puede situarse entre 700 y 900 euros.
El registrador aplica el arancel sobre el valor declarado en escritura, no sobre la tasación bancaria. Si el ayuntamiento posteriormente revisa el valor de referencia catastral al alza, el coste registral no se modifica retroactivamente. Conviene también tener en cuenta que la inscripción de la hipoteca, si la hay, genera una segunda factura registral independiente que actualmente paga el banco según la FEIN que el prestamista entrega antes de la firma.
Quién paga qué tras la Ley 5/2019
La reforma hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio de 2019 cambió el reparto de gastos. Hasta entonces, el comprador asumía prácticamente todos los costes vinculados a la hipoteca, incluyendo notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La nueva ley reordenó este reparto.
El comprador paga actualmente:
- Escritura de compraventa: honorarios notariales íntegros
- Inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (vivienda usada) o IVA + AJD (vivienda nueva)
- Gestoría si la contrata por su cuenta
- Tasación de la vivienda
- Copia simple de la escritura
El banco asume:
- Honorarios notariales de la escritura de hipoteca
- Inscripción de la hipoteca en el Registro
- Gestoría de la hipoteca
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre el préstamo
Esta distribución solo aplica a hipotecas firmadas tras el 16 de junio de 2019. Las anteriores se rigen por el régimen pactado en su escritura, aunque numerosas sentencias del Tribunal Supremo han permitido reclamar gastos abusivos cobrados antes de la reforma.
Impuestos asociados a la compra: ITP, IVA y AJD
El gasto fiscal es el más voluminoso del proceso. En vivienda usada se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuya gestión está cedida a las comunidades autónomas. Los tipos varían sensiblemente: Madrid aplica un 6%, Cataluña un 10% en el tramo general, Andalucía un 7% y la Comunidad Valenciana un 10%. Algunas autonomías ofrecen reducciones para jóvenes menores de 35 años o familias numerosas.
En vivienda nueva, el comprador paga IVA del 10% (4% en Canarias mediante IGIC, con reducción a vivienda protegida) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
Para una vivienda usada de 200.000 euros en Cataluña, el ITP supone 20.000 euros. La misma operación en Madrid se queda en 12.000 euros. Estas diferencias territoriales pueden inclinar la balanza a la hora de plantear una mudanza interautonómica. Si te planteas reformar el inmueble tras la compra, vale la pena explorar opciones como la climatización eficiente o sistemas de domótica integrada antes de cerrar el presupuesto global.
Tabla orientativa de gastos totales por importe de vivienda
Esta estimación incluye los conceptos asumidos por el comprador en una operación tipo de vivienda usada con financiación hipotecaria. Los importes son aproximados según valores de mercado de 2025 y no incluyen reformas ni mobiliario.
| Precio vivienda | Notaría | Registro | Gestoría | ITP (10%) | Total estimado |
|---|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 650 € | 350 € | 350 € | 15.000 € | 16.350 € |
| 200.000 € | 750 € | 450 € | 400 € | 20.000 € | 21.600 € |
| 300.000 € | 850 € | 550 € | 450 € | 30.000 € | 31.850 € |
| 450.000 € | 1.000 € | 700 € | 500 € | 45.000 € | 47.200 € |
| 600.000 € | 1.150 € | 850 € | 550 € | 60.000 € | 62.550 € |
La cifra del ITP varía según la comunidad autónoma. En autonomías con tipo reducido para jóvenes o familia numerosa, el ahorro puede superar los 5.000 euros en operaciones medias.
Provisión de fondos: cuánto adelantar al notario
El notario solicita una provisión de fondos antes de la firma para cubrir todos los gastos previsibles. Suele equivaler al 1,5%-2% del precio de la vivienda en operaciones con hipoteca, ya que incluye notaría, registro, gestoría e impuestos.
Si tras liquidar todos los conceptos sobra dinero, la gestoría devuelve el sobrante en un plazo aproximado de 2-3 meses tras la firma. Si falta, te requerirán el complemento. Conviene exigir un desglose detallado de la provisión, ya que algunas gestorías tienden a sobreestimar los gastos para evitar reclamar saldo posterior.
Para hipotecas firmadas con condiciones reguladas en la Ficha Europea de Información Normalizada, los gastos asumidos por el banco aparecen detallados con diez días de antelación a la firma, lo que permite verificar que no se te repercute ningún concepto que no te corresponda.
Consejos prácticos y errores a evitar
Negociar el descuento del 10% sobre los aranceles notariales es legal y habitual. Pídelo expresamente, sobre todo en operaciones medianas o grandes donde el margen absoluto compensa la gestión.
Comparar gestorías independientes con la designada por el banco. Si financias con hipoteca, el banco suele imponer una gestoría concreta para la parte hipotecaria, pero la compraventa puedes gestionarla por libre y ahorrar entre 100 y 300 euros.
Verificar el valor de referencia catastral antes de firmar. Desde 2022, Hacienda calcula el ITP sobre este valor cuando supera al precio escriturado, lo que puede suponer pagar impuestos sobre una base superior a la real. Consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro es gratuito.
No olvidar la plusvalía municipal, un impuesto que paga el vendedor pero que conviene tener documentado. Algunos vendedores intentan repercutirlo al comprador en el contrato privado, una práctica nula salvo pacto expreso.
Reservar liquidez para gastos imprevistos: cambio de cerraduras, alta de suministros, certificado energético si el vendedor no lo aporta, comunidad de propietarios pendiente y posible derrama aprobada antes de la firma. Estos extras pueden sumar 1.000-2.000 euros adicionales no previstos. Si la contratación de un seguro de impago entra en tu plan financiero, súmalo también al presupuesto inicial.
Preguntas frecuentes
¿Quién elige al notario en una compraventa de vivienda?
La elección corresponde al comprador, según el artículo 126 del Reglamento Notarial. El vendedor o el banco no pueden imponer un notario concreto, aunque en la práctica suele aceptarse el propuesto por la inmobiliaria si las condiciones son razonables.
¿Es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad?
Legalmente no es obligatorio para el comprador al contado, pero sí altamente recomendable porque sin inscripción la propiedad no tiene plenos efectos frente a terceros. Si compras con hipoteca, el banco exigirá la inscripción como requisito para conceder el préstamo.
¿Cuánto tarda la inscripción en el Registro de la Propiedad?
El plazo legal máximo es de 15 días hábiles desde la presentación, aunque en la práctica suele resolverse entre 30 y 60 días. Si el registrador detecta defectos, puede suspender la inscripción y requerir subsanación, alargando el proceso varias semanas.
¿Puedo deducir los gastos de notaría y registro en el IRPF?
No son deducibles directamente en el IRPF para vivienda habitual, pero sí se suman al valor de adquisición a efectos de calcular la futura ganancia patrimonial cuando vendas el inmueble. Conserva todas las facturas porque reducirán la base imponible de una hipotética venta.
¿Qué pasa si el banco me cobra gastos que no le corresponden?
Puedes reclamar la devolución mediante el servicio de atención al cliente del banco y, si no responde en dos meses, ante el Banco de España o vía judicial. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ampara al consumidor en estos casos cuando se trata de hipotecas anteriores a junio de 2019 con cláusulas abusivas.
El siguiente paso
Solicita al notario que vayas a designar un presupuesto detallado por escrito antes de firmar la compraventa, indicándole el precio exacto del inmueble y si incluye anejos como garaje o trastero. Con ese documento podrás contrastar la provisión de fondos que te pida el banco o la gestoría y detectar cualquier sobrecoste antes de transferir el dinero.
