El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el tributo que paga el comprador cuando adquiere una vivienda de segunda mano en España, con tipos que oscilan entre el 4% y el 11% según la comunidad autónoma. Este gravamen, regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, constituye uno de los desembolsos más relevantes al cerrar la operación. Conocer las diferencias del ITP por comunidad autónoma resulta determinante: comprar el mismo piso de 200.000 € puede suponer pagar 12.000 € en Madrid o 22.000 € en Cataluña. La cesión de este impuesto a las autonomías ha generado un mosaico de tipos generales, reducidos y bonificaciones específicas para jóvenes, familias numerosas y compradores de vivienda habitual. Antes de firmar arras conviene calcular con precisión el ITP en compra de vivienda aplicable a tu caso concreto.
Qué es el ITP y cuándo se aplica
El ITP grava las transmisiones patrimoniales onerosas entre particulares, principalmente la compraventa de viviendas usadas. No se aplica a la obra nueva, donde rige el IVA al 10% más Actos Jurídicos Documentados (AJD).
El sujeto pasivo es siempre el comprador. La base imponible es el valor de referencia que publica el Catastro desde 2022, según la Ley 11/2021 contra el fraude fiscal. Si el precio escriturado supera ese valor de referencia, se tributa por el precio. Si es inferior, Hacienda liquida sobre el valor de referencia, salvo que se demuestre lo contrario.
El plazo para presentar el modelo 600 (o el específico de cada autonomía) es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública. Pasado ese plazo, se aplican recargos del 1% mensual hasta los 12 meses, según el artículo 27 de la Ley General Tributaria.
Tipos generales del ITP por comunidad autónoma
La cesión del impuesto a las autonomías ha derivado en una horquilla amplia. Estos son los tipos generales aplicables a la compra de vivienda habitual de segunda mano según las normativas vigentes en 2026:
| Comunidad Autónoma | Tipo general | Tipo reducido habitual |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 4% (familias numerosas) |
| País Vasco | 4% (general) / 2,5% (vivienda habitual) | 2,5% |
| Navarra | 6% | 5% (vivienda habitual) |
| Canarias | 6,5% | 5% / 4% (jóvenes) |
| Andalucía | 7% | 3,5% (jóvenes, discapacidad) |
| Asturias | 8% - 10% (progresivo) | 3% (jóvenes) |
| Castilla y León | 8% | 0,01% / 4% (jóvenes en municipios pequeños) |
| Aragón | 8% - 10% (progresivo) | 3% / 4% (familias) |
| Cataluña | 10% - 11% (progresivo desde 2025) | 5% (jóvenes hasta 32 años) |
| Comunidad Valenciana | 10% | 6% (familias numerosas, discapacidad) |
| Galicia | 9% | 3% / 4% (jóvenes, familias numerosas) |
| Murcia | 8% | 3% (jóvenes, familias numerosas) |
| Extremadura | 8% - 11% (progresivo) | 4% / 7% (jóvenes, vivienda protegida) |
| Baleares | 8% - 13% (progresivo) | 5% (jóvenes hasta 35 años) |
| Cantabria | 9% | 5% (jóvenes, familias numerosas) |
| La Rioja | 7% | 5% (jóvenes, familias numerosas) |
| Castilla-La Mancha | 9% | 6% (vivienda habitual con límite de valor) |
Las comunidades con tramos progresivos aplican tipos crecientes según el valor del inmueble. En Cataluña, por ejemplo, hasta 600.000 € se tributa al 10%, del tramo siguiente hasta 900.000 € al 11%, y desde 1,5 millones se llega al 13% tras la reforma fiscal de 2025. En Baleares, los inmuebles superiores a 1 millón de euros pueden alcanzar el 13%.
Bonificaciones y tipos reducidos por perfil del comprador
Casi todas las autonomías aplican tipos reducidos para colectivos específicos. El requisito común suele ser que se trate de vivienda habitual y que se mantenga la residencia al menos tres años.
Jóvenes menores de 35 años
Andalucía, Asturias, Cataluña, Murcia, Galicia, Cantabria, La Rioja y Baleares ofrecen reducciones significativas. En Andalucía, los menores de 35 años con base imponible inferior a 19.000 € en IRPF tributan al 3,5% siempre que el valor del inmueble no supere los 150.000 €. En Cataluña, los jóvenes hasta 32 años tributan al 5% si el valor de la vivienda no excede los 100.000 € (180.000 € si tienen al menos 3 hijos).
Familias numerosas
Madrid aplica el 4% (en lugar del 6%) si la familia es numerosa y la vivienda no supera los 250.000 €. La Comunidad Valenciana reduce al 6% para familias numerosas, y Galicia al 4%. Para entender mejor cómo afecta tu situación financiera al acceso a la vivienda, conviene revisar cuánto dinero necesito ahorrado para comprar un piso, ya que el ITP suma a la entrada y los gastos notariales.
Personas con discapacidad
La mayoría de comunidades aplican un tipo reducido cuando el comprador o algún miembro de la unidad familiar tiene reconocida una discapacidad igual o superior al 33% (65% en algunos casos). Andalucía baja al 3,5%, Cataluña al 5%, y Madrid al 4%.
Vivienda en zonas despobladas
Castilla y León, Aragón, Galicia y Extremadura han introducido tipos muy reducidos (entre 0,01% y 4%) para combatir la despoblación rural. En Castilla y León, comprar en municipios con menos de 3.000 habitantes puede suponer tributar al 0,01% siendo menor de 36 años.
Cómo se calcula el ITP paso a paso
El cálculo es directo: base imponible × tipo aplicable. La complejidad está en determinar la base correcta y verificar si te corresponde algún tipo reducido.
- Consulta el valor de referencia catastral en la Sede Electrónica del Catastro. Es el valor mínimo sobre el que tributarás.
- Compara con el precio escriturado. Tributarás por el mayor de ambos.
- Identifica tu comunidad autónoma y consulta la normativa fiscal vigente del año de la operación.
- Verifica si cumples requisitos de tipo reducido (edad, ingresos, familia numerosa, discapacidad, ubicación).
- Aplica el porcentaje a la base imponible.
- Presenta el modelo correspondiente (600 estatal o el autonómico) en el plazo de 30 días hábiles.
Ejemplo práctico: vivienda usada en Valencia por 200.000 €, comprador de 40 años sin condiciones especiales. Tipo general: 10%. ITP a pagar: 20.000 €. La misma operación en Madrid: 12.000 €. En el País Vasco para vivienda habitual: 5.000 €.
Estos importes se suman a los gastos de notaría, registro, gestoría y, si hay financiación, a los costes de la guía completa de hipotecas en España 2026. Conviene tenerlos provisionados antes de firmar.
ITP vs IVA: cuándo aplica cada uno
Esta es una de las dudas más recurrentes. La regla general según la Ley 37/1992 del IVA y el Real Decreto Legislativo 1/1993:
- Vivienda nueva (primera transmisión): IVA al 10% + AJD (entre 0,5% y 1,5% según autonomía). En Canarias, IGIC reducido al 6,5%.
- Vivienda usada (segunda y posteriores transmisiones): ITP según la autonomía.
- Vivienda de protección oficial nueva: IVA al 4% + AJD.
- Garaje y trastero anejos a la vivienda: mismo régimen que la vivienda principal (hasta 2 plazas de garaje).
Si compras a un promotor que ha alquilado el inmueble durante más de 2 años antes de venderlo, la operación pierde el carácter de "primera entrega" y pasa a tributar por ITP, no por IVA. Es un detalle que puede cambiar la factura fiscal sustancialmente.
Consejos prácticos y errores a evitar
El ITP no admite improvisación. Estos son los fallos más habituales que detectamos en operaciones de compra:
- No revisar el valor de referencia antes de firmar arras. Si el valor catastral supera el precio acordado, tributarás por el valor catastral. Calcula siempre con el mayor de los dos.
- Olvidar las bonificaciones autonómicas. Muchos compradores pagan el tipo general por desconocimiento. Una familia numerosa en Madrid que no acredita su condición paga 6% en lugar de 4%: 4.000 € de diferencia en una vivienda de 200.000 €.
- Pasarse del plazo de 30 días. El recargo del 1% mensual se acumula rápido. A los 6 meses pagas un 6% adicional.
- Confundir ITP con IVA en obra nueva entregada por particular. Si la obra nueva la vende un particular (no una empresa), tributa por ITP, no por IVA.
- No conservar justificantes de cumplimiento de requisitos. Hacienda puede revisar hasta 4 años después si efectivamente fijaste tu residencia habitual o mantienes la condición de familia numerosa.
- Asumir que el banco lo gestiona. La gestoría hipotecaria suele tramitar AJD, pero el ITP de compraventa lo gestiona el comprador o su gestoría privada.
Si la financiación se complica y la operación se demora, conviene anticipar posibles obstáculos consultando los motivos de denegación de hipoteca y cómo solucionarlos, ya que el ITP debe pagarse aunque la hipoteca llegue justa.
Para profesionales que diseñan sus propias herramientas de cálculo, la aplicación de inteligencia artificial en empresas permite automatizar simulaciones tributarias por comunidad autónoma con datos actualizados de los boletines oficiales.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el ITP, el comprador o el vendedor?
Lo paga siempre el comprador. Es un impuesto que grava la adquisición, no la venta. El vendedor tributa por la ganancia patrimonial en el IRPF y por la plusvalía municipal.
¿Puedo pagar el ITP en cuotas?
Sí. La mayoría de autonomías permiten aplazamiento o fraccionamiento solicitándolo a la administración tributaria autonómica antes de finalizar el plazo voluntario de 30 días. Suele exigir aval bancario si la cuantía supera los 30.000 €.
¿Qué pasa si Hacienda considera que el valor declarado es bajo?
Desde 2022, con el valor de referencia catastral como base mínima, las comprobaciones de valor han disminuido. Si tributas por debajo de ese valor sin justificación, Hacienda emite una liquidación complementaria que puedes recurrir aportando tasación independiente.
¿Tributa también el garaje o trastero comprado por separado?
Sí, al tipo general de la comunidad autónoma. La bonificación por vivienda habitual solo aplica si se compran junto a la vivienda y son anejos a la misma escritura.
¿Se puede deducir el ITP en la declaración de la renta?
El ITP no es deducible en IRPF como tal, pero forma parte del valor de adquisición del inmueble. Cuando vendas la vivienda, el ITP pagado reducirá la ganancia patrimonial sujeta a tributación.
El siguiente paso
Entra en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es) con tu DNI electrónico o Cl@ve y consulta el valor de referencia del inmueble que quieres comprar. Anota la cifra, multiplícala por el tipo de ITP de tu comunidad autónoma y suma ese importe a tu plan financiero antes de firmar las arras. Si la diferencia con el precio acordado es relevante, renegocia o ajusta el plazo de la operación para tener margen.
