La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) reparte los gastos de hipoteca de forma clara: el banco asume notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), mientras el cliente solo paga la tasación y su copia de la escritura. Esta norma, que traspuso la Directiva 2014/17/UE, cambió el reparto histórico que dejaba casi todo el coste sobre el comprador. Saber qué cubre cada parte evita sustos en la firma y permite negociar con datos sobre la mesa. Esta guía desgrana el reparto exacto, las cantidades aproximadas que se manejan en 2026 y los matices que siguen generando dudas entre los firmantes de una hipoteca nueva.
Qué cambió con la Ley 5/2019 y por qué importa
Antes de junio de 2019, el comprador asumía prácticamente todos los gastos de constitución. La sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015 abrió la puerta a reclamar cláusulas abusivas, pero el reparto seguía siendo confuso. La LCCI puso fin a la ambigüedad: el artículo 14.1.e) obliga al prestamista a asumir los gastos de gestoría, aranceles notariales de la escritura de préstamo, inscripción registral y AJD.
El cliente conserva una sola obligación económica directa relacionada con la formalización del préstamo: la tasación del inmueble. También paga, si la pide, su copia simple de la escritura. El resto del paquete corre por cuenta del banco, sin posibilidad de pacto en contra. Cualquier cláusula que intente trasladar estos costes al consumidor sería nula de pleno derecho.
El cambio normativo se enmarca en una corriente europea de protección al prestatario. La directiva comunitaria buscaba homogeneizar la transparencia en los créditos inmobiliarios y reducir los conflictos judiciales que saturaban los juzgados españoles desde 2013.
Reparto detallado de gastos: quién paga cada concepto
El cuadro de costes asociado a una hipoteca tiene dos bloques: los gastos de la compraventa (que paga el comprador) y los gastos del préstamo hipotecario (regulados por la LCCI). Confundirlos es el error más habitual.
| Concepto | Quién paga | Coste aproximado 2026 |
|---|---|---|
| Tasación del inmueble | Cliente | 250-600 € |
| Notaría (escritura de préstamo) | Banco | 0,2-0,5% del préstamo |
| Registro de la Propiedad | Banco | 0,1-0,25% del préstamo |
| Gestoría | Banco | 300-500 € |
| Impuesto AJD | Banco | 0,5-1,5% según comunidad |
| Comisión de apertura | Cliente (si existe) | 0-1% del préstamo |
| Copia de escritura para el cliente | Cliente | 30-50 € |
El AJD varía mucho entre territorios. Madrid aplica el 0,75%, Cataluña el 1,5% y País Vasco mantiene un régimen foral propio. Aunque ahora lo paga el banco, el coste se traslada de forma indirecta a la TAE en muchos productos.
La tasación: el único gasto obligatorio del cliente
La Orden ECO/805/2003 regula las sociedades de tasación homologadas por el Banco de España. El cliente puede elegir libremente la tasadora, siempre que esté inscrita en el registro oficial. El banco está obligado a aceptar cualquier informe emitido por una sociedad homologada con vigencia inferior a seis meses.
Esto abre margen de ahorro real. Comparar precios entre Tinsa, Sociedad de Tasación, Tasaciones Andaluzas o Krata puede suponer diferencias de 200 € en pisos urbanos estándar. Para conocer el detalle del proceso, consulta esta guía sobre tasación de vivienda para hipoteca con precios y metodología.
El informe de tasación caduca a los seis meses. Si la operación se alarga (muy frecuente en obra nueva o herencias complicadas), habrá que renovarlo. Algunos bancos ofrecen tasación gratuita como gancho comercial, pero suelen compensarlo subiendo otros costes o exigiendo más vinculaciones.
Comisión de apertura y otros gastos discutidos
La comisión de apertura sigue generando litigios. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), en sentencia de 16 de marzo de 2023 (asunto C-565/21), determinó que esta comisión no forma parte del objeto principal del contrato y, por tanto, puede ser sometida al control de transparencia y abusividad. La pelota volvió al Tribunal Supremo español, que en julio de 2023 fijó criterios estrictos: el banco debe acreditar que esa comisión corresponde a servicios efectivamente prestados.
Otros conceptos a vigilar:
- Comisión de subrogación: limitada por la LCCI al 0,15% durante los tres primeros años en hipotecas variables y al 0% a partir del cuarto.
- Comisión por amortización anticipada: máximo 0,25% en variable (años 1-3) o 0,15% (años 3-5). En fija, hasta el 2% los primeros 10 años.
- Comisión por novación: negociable, frecuentemente entre 0% y 0,5%.
- Seguros vinculados: el banco solo puede exigir seguro de daños (incendio). El de vida y el de protección de pagos son opcionales aunque se ofrezcan con bonificación de tipo.
Si valoras moverte a otra entidad, esta lectura sobre subrogación de hipoteca a otro banco ayuda a calcular si compensa el cambio frente a una negociación de subrogación entre bancos.
Gastos de la compraventa que sí paga el comprador
Conviene no mezclar el préstamo con la operación inmobiliaria. La compraventa del piso genera sus propios costes, y aquí el reparto es muy distinto. El comprador asume:
- ITP o IVA: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en vivienda de segunda mano (entre 6% y 10% según comunidad) o el IVA del 10% en obra nueva, más el AJD de la compraventa.
- Notaría de la escritura de compraventa: aranceles fijados por el Real Decreto 1426/1989, aproximadamente 600-1.000 € para pisos de precio medio.
- Registro de la Propiedad de la compraventa: en torno al 0,1-0,25% del valor escriturado.
- Plusvalía municipal: legalmente la paga el vendedor, salvo pacto en contra que se haya negociado en la oferta.
El cuadro completo de la operación está bien resumido en este artículo sobre gastos de notaría y registro en la compra de un piso.
Cuánto cuesta realmente abrir una hipoteca en 2026
Para una hipoteca de 180.000 € sobre una vivienda de 225.000 €, el desglose aproximado para el cliente queda así: tasación entre 350 y 500 €, copia de escrituras unos 40 €, y la posible comisión de apertura (si la entidad la mantiene) entre 0 y 1.800 €. El resto, cubierto por el banco.
A esto hay que sumar el ahorro previo necesario: el banco financia hasta el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos). El comprador debe tener disponible el 20% restante más los gastos de la compraventa, lo que en la práctica supone tener ahorrado entre el 30% y el 35% del precio del inmueble.
Con el Euríbor a 12 meses moviéndose en torno al 2,4-2,7% según los últimos boletines del Banco de España, las cuotas mensuales han bajado respecto a los máximos de 2023. La calculadora de hipoteca para 2026 permite simular escenarios concretos. Para entender hacia dónde van los tipos, conviene revisar las previsiones del Euríbor para 2026 y 2027.
Consejos prácticos y errores a evitar
El error más caro es firmar sin haber comparado al menos tres ofertas. Las diferencias en TIN, comisiones y bonificaciones por vinculación pueden suponer miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.
- Pide la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) a cada banco. Es vinculante durante 10 días y permite comparar manzanas con manzanas.
- Revisa el cuadro de comisiones antes de firmar. La comisión de apertura es negociable casi siempre.
- No aceptes seguros impuestos. El único obligatorio es el de daños del inmueble, y puedes contratarlo donde quieras, no necesariamente con la aseguradora del banco.
- Negocia las bonificaciones: domiciliar nómina, tarjeta o seguros baja el tipo, pero calcula si el ahorro compensa el coste de los productos vinculados.
- Lleva los documentos para solicitar hipoteca completos a la primera reunión. Acelera el proceso y muestra solvencia.
- Valora el seguro de impago con datos. Esta guía sobre seguro de impago de hipoteca, coste y coberturas ayuda a decidir.
- Acude al notario diez días antes de firmar. La LCCI obliga a una visita previa gratuita donde el fedatario explica el contrato. No la saltes.
Quien gestiona reformas o digitaliza una vivienda nueva puede aprovechar para informarse sobre domótica para el hogar o sobre climatización eficiente, dos partidas que afectan al confort y al consumo a largo plazo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar gastos de hipotecas firmadas antes de 2019?
Sí. Las hipotecas anteriores a la entrada en vigor de la LCCI pueden reclamarse si contenían cláusulas abusivas de gastos. El plazo de prescripción según la jurisprudencia más reciente del TJUE empieza a contar desde que el consumidor tuvo conocimiento del carácter abusivo, no desde la firma.
¿El banco puede obligarme a usar su tasadora?
No. El cliente tiene derecho a aportar una tasación realizada por cualquier sociedad homologada por el Banco de España con antigüedad inferior a seis meses. La entidad está obligada a aceptarla, según el artículo 13 de la LCCI.
¿Qué pasa con el AJD en cada comunidad autónoma?
Aunque lo paga el banco desde 2018 (Real Decreto-ley 17/2018), el tipo lo fija cada autonomía. Va del 0,5% en Canarias y Madrid (con bonificaciones) hasta el 1,5% en Cataluña, Comunidad Valenciana o Aragón. El cliente lo nota indirectamente porque el banco lo incorpora al cálculo de rentabilidad.
¿La comisión de apertura es siempre legal?
No siempre. El Tribunal Supremo, siguiendo al TJUE, exige que el banco demuestre que esa comisión retribuye servicios reales y efectivos, y que se informó con transparencia. Si no se cumplen ambos requisitos, puede declararse abusiva y reclamarse.
¿Quién paga si la firma se cae a última hora?
La tasación ya pagada no se recupera. Los gastos de notaría y gestoría no se devengan hasta la firma efectiva, así que no se cobran. Por eso conviene asegurar el FEIN y la viabilidad antes de encargar la tasación, que es el primer desembolso del proceso.
El siguiente paso
Solicita la FEIN a tres entidades distintas esta misma semana. Tendrás 10 días para comparar TIN, TAE, comisiones y vinculaciones con un documento vinculante en la mano. Es el único modo de negociar con datos reales y evitar pagar de más en gastos que la ley ya no obliga a asumir al cliente.
