Comprar vivienda en pareja sin estar casados es una decisión que toman miles de personas cada año en España. La operación es perfectamente legal, pero exige conocer ciertos mecanismos jurídicos que las parejas casadas tienen resueltos por defecto. Sin esa previsión, una ruptura o un fallecimiento puede convertir la ilusión compartida en un problema patrimonial serio. Este artículo recoge los aspectos legales, fiscales e hipotecarios que debes tener claros antes de firmar nada. No se trata de desanimar, sino de proteger a ambas partes con las herramientas que el ordenamiento jurídico ya ofrece.
Régimen legal de la compra: qué dice la ley
Las parejas no casadas compran en régimen de copropiedad o condominio, regulado por los artículos 392 a 406 del Código Civil. Cada persona adquiere un porcentaje de la vivienda —habitualmente el 50 %, aunque puede ser cualquier proporción— y ese porcentaje consta en la escritura pública ante notario.
A diferencia de las parejas casadas en régimen de gananciales, aquí no existe presunción alguna de comunidad de bienes. Si uno aporta el 70 % de la entrada y el otro el 30 %, conviene reflejar exactamente esa proporción en la escritura. De lo contrario, Hacienda podría considerar que hay una donación encubierta del que paga más al que paga menos, con la correspondiente liquidación del Impuesto sobre Donaciones.
Algunas comunidades autónomas —Cataluña, Navarra, País Vasco, Aragón, Baleares y otras— regulan las parejas de hecho mediante leyes específicas que otorgan ciertos derechos patrimoniales y sucesorios. Inscribirse en el registro de parejas de hecho de tu comunidad puede marcar una diferencia sustancial en fiscalidad y herencia. Consulta el registro autonómico correspondiente antes de la compra.
La hipoteca compartida: cotitularidad y responsabilidad solidaria
Cuando dos personas no casadas solicitan una hipoteca conjunta, el banco las considera deudores solidarios. Esto significa que cada uno responde del 100 % de la deuda, no solo de su mitad. Si tu pareja deja de pagar, el banco te reclamará la totalidad. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) no distingue entre parejas casadas y no casadas a efectos de obligaciones hipotecarias.
Antes de firmar, conviene que ambos paséis por la fase de análisis financiero con rigor. Puedes simular la cuota mensual con una calculadora hipotecaria para ver cuánto representa el pago respecto a los ingresos de cada uno. El Banco de España recomienda que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos conjuntos.
Un aspecto que muchas parejas desconocen: si solo uno de los dos tiene contrato indefinido o ingresos estables, algunos bancos prefieren poner a esa persona como titular único y a la otra como avalista. Esto simplifica la operación crediticia, pero deja al avalista sin derechos sobre la propiedad salvo que conste en la escritura de compraventa. Son dos documentos distintos —escritura de compraventa y escritura de hipoteca— y no tienen por qué coincidir los titulares.
Qué pasa si uno quiere vender y el otro no
El Código Civil permite a cualquier copropietario solicitar la división de la cosa común (artículo 400). Si no hay acuerdo, un juez puede ordenar la venta en subasta pública. Este escenario es lento, caro y destruye valor. La mejor prevención es un pacto privado firmado antes o durante la compra.
El pacto de convivencia: el documento que necesitas antes de comprar
Antes de comprar vivienda en pareja sin casar, redactad un convenio regulador de la copropiedad o pacto de convivencia ante notario. No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Este documento puede incluir:
- Porcentaje de propiedad de cada parte, en función de la aportación real.
- Reparto de gastos: quién paga la hipoteca, comunidad, IBI, seguros, derramas y mantenimiento.
- Cláusula de salida: qué ocurre si uno quiere vender. Derecho de tanteo del otro, plazo para ejercerlo, mecanismo de valoración (tasación oficial, media de dos tasaciones, etc.).
- Compensación por mejoras: si uno financia una reforma —por ejemplo, instalar un sistema de climatización eficiente—, cómo se reconoce esa inversión.
- Cláusula de fallecimiento: designación expresa en testamento para proteger al superviviente.
El coste de este pacto ante notario ronda los 150-300 € según complejidad. Comparado con el coste de un litigio judicial por la vivienda, es una inversión mínima.
Fiscalidad: impuestos al comprar, mantener y vender
La fiscalidad de comprar vivienda en pareja sin estar casados tiene particularidades que conviene conocer desde el primer momento.
Impuestos en la compra
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda de segunda mano |
|---|---|---|
| IVA / ITP | 10 % (IVA) | 6-10 % según comunidad autónoma (ITP) |
| AJD | 0,5-1,5 % según CCAA | No aplica (ya incluido en ITP) |
| Bonificación pareja de hecho | Según CCAA (algunas equiparan a matrimonio) | Según CCAA |
En comunidades como Cataluña, las parejas de hecho inscritas tributan igual que los matrimonios en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En otras, no hay equiparación. Verifica tu situación en la web de la agencia tributaria autonómica antes de la compra.
Deducción por vivienda habitual en el IRPF
La deducción estatal por compra de vivienda habitual se eliminó para adquisiciones posteriores a enero de 2013. Sin embargo, algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias para menores de 35 años o para primeras viviendas. Cada miembro de la pareja presenta su declaración de forma individual y aplica la deducción sobre el porcentaje que le corresponde. Si en algún momento vendéis la vivienda, conviene conocer las exenciones de IRPF por venta de vivienda habitual.
Impuesto de Sucesiones: el gran riesgo
Aquí está el punto crítico. Si uno de los dos fallece sin testamento, el otro no hereda nada en la mayoría de comunidades autónomas. El Código Civil no reconoce derechos sucesorios entre convivientes no casados. La mitad del fallecido pasa a sus herederos legales: hijos, padres o hermanos.
Además, cuando sí hay testamento a favor del conviviente, este tributa en el Impuesto de Sucesiones como un "extraño" (Grupo IV), con bonificaciones mucho menores que las de cónyuges o hijos. En comunidades como Madrid o Andalucía, las bonificaciones al Grupo IV son prácticamente inexistentes. En Cataluña o País Vasco, las parejas de hecho inscritas sí acceden a reducciones equivalentes a las de cónyuges.
La solución pasa por tres acciones: inscribiros como pareja de hecho si vuestra comunidad lo permite, otorgar testamento y, opcionalmente, contratar un seguro de vida vinculado a la hipoteca que cubra al superviviente.
Consejos prácticos y errores a evitar
- No asumáis que el 50/50 es automático. Si las aportaciones son desiguales, reflejadlo en la escritura. Ahorraréis conflictos y problemas con Hacienda.
- No firmeis la hipoteca sin comparar. Que el banco os apruebe a ambos no significa que sea la mejor oferta. Revisad las vinculaciones que os piden: seguros de hogar, vida, tarjetas. Cada producto vinculado tiene un coste real que suma.
- Haced testamento. El coste ronda los 40-60 € por persona ante notario. Sin él, el superviviente puede quedarse sin vivienda.
- Guardad todos los justificantes de pago. Transferencias, recibos de hipoteca, facturas de reformas. Si hay una separación, estos documentos son la prueba de quién pagó qué.
- No mezcléis la cuenta de la hipoteca con gastos personales. Abrid una cuenta conjunta exclusiva para el pago de la hipoteca, comunidad e IBI. Facilita la trazabilidad.
- Revisad el tipo de hipoteca. Si optáis por una hipoteca variable, entended cómo el Euríbor afecta a vuestra cuota. Una subida de un punto puede suponer 80-100 € más al mes en un préstamo medio de 150.000 €.
- No olvidéis el seguro de hogar. Es obligatorio por ley para hipotecas (artículo 10 de la LCCI). Pero no estáis obligados a contratar el que ofrece el banco. Comparad.
Preguntas frecuentes
¿Puede solo uno de los dos pedir la hipoteca aunque la vivienda sea de ambos?
Sí. La escritura de compraventa y la escritura de hipoteca son documentos independientes. Podéis comprar al 50 % y que solo uno firme la hipoteca. El banco evaluará la capacidad de pago del solicitante. El otro copropietario deberá firmar una hipoteca sobre su parte, ya que el inmueble completo queda como garantía.
¿Qué pasa con la vivienda si nos separamos y no hay acuerdo?
Cualquiera de los dos puede solicitar judicialmente la extinción del condominio. El juez intentará adjudicar la vivienda a uno de los copropietarios compensando al otro económicamente. Si no es posible, se ordena la venta. El proceso puede tardar entre 12 y 24 meses. Un pacto previo de convivencia reduce este riesgo drásticamente.
¿Las parejas de hecho tienen los mismos derechos que los matrimonios para comprar vivienda?
Depende de la comunidad autónoma. Cataluña, País Vasco, Navarra y Baleares equiparan en gran medida a parejas de hecho inscritas con matrimonios a efectos fiscales y sucesorios. En otras comunidades, las diferencias son significativas, sobre todo en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
¿Puedo deducirme la hipoteca si mi pareja y yo no estamos casados?
Si compraste antes de 2013, cada uno aplica la deducción sobre su porcentaje de propiedad en su declaración individual. Para compras posteriores, la deducción estatal no existe, aunque algunas comunidades mantienen deducciones propias. El estado civil no afecta a esta deducción: cada contribuyente declara por su cuenta.
¿Qué ventajas tiene inscribirse como pareja de hecho antes de comprar?
Acceso a bonificaciones fiscales equiparables a matrimonio en varias comunidades, derechos sucesorios reconocidos en algunas legislaciones autonómicas y facilidad para acreditar la convivencia ante bancos y administraciones. El trámite es gratuito o de coste mínimo en la mayoría de registros municipales o autonómicos.
El siguiente paso
Antes de visitar pisos o pedir presupuestos hipotecarios, haced una cosa concreta: solicitad cita en una notaría para informaros sobre el pacto de convivencia y el testamento cruzado. Muchas notarías ofrecen una primera consulta orientativa sin coste. Llevad una lista con vuestras aportaciones previstas (entrada, gastos, cuota mensual) y el porcentaje de propiedad que queréis reflejar. Con ese documento firmado, el resto del proceso —desde la búsqueda de hipoteca hasta la firma de la compraventa— se asienta sobre una base jurídica sólida para ambos.
