Comprar tu primera vivienda en España exige reunir entre el 30% y el 35% del precio del inmueble en ahorros, contando entrada y gastos asociados. Esta guía de compra de piso por primera vez resume los pasos reales que debes dar, los plazos que manejan bancos y notarías, y las ayudas vigentes en 2026. Si vas a comprar tu primera vivienda, conviene que entiendas el proceso antes de visitar pisos: el orden de las decisiones marca cuánto pagarás de hipoteca durante las próximas décadas. Recopilamos aquí los consejos para tu primer piso que suelen pasar desapercibidos en los foros pero pesan más que el tipo de interés a la hora de cerrar la operación.
Cuánto dinero necesitas ahorrado antes de empezar
El Banco de España recomienda que la cuota mensual no supere el 30%-35% de los ingresos netos del hogar. Los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación o de compraventa (el menor de los dos), así que el comprador debe aportar el 20% restante más los gastos.
Los gastos asociados rondan el 10%-12% del precio del piso si es vivienda usada, y entre el 11%-13% si es obra nueva. Se desglosan así de forma aproximada:
| Concepto | Vivienda usada | Obra nueva |
|---|---|---|
| ITP / IVA | 6%-10% (ITP, según CCAA) | 10% IVA + 1,5% AJD |
| Notaría | 0,2%-0,5% | 0,2%-0,5% |
| Registro | 0,1%-0,25% | 0,1%-0,25% |
| Gestoría | 300-500€ aprox. | 300-500€ aprox. |
| Tasación | 250-600€ aprox. | 250-600€ aprox. |
Para un piso de 200.000€ necesitarás unos 60.000-70.000€ ahorrados. Si no llegas, existen hipotecas al 90%-95% para menores de 35 años en algunas comunidades, pero las condiciones suelen ser peores y tendrás cuota más alta.
Ayudas públicas y bonificaciones vigentes en 2026
El Plan Estatal de Vivienda mantiene el aval ICO del 20% para jóvenes menores de 35 años con ingresos por debajo de 4,5 veces el IPREM. Esto permite financiar hasta el 100% del piso sin aportar entrada, aunque seguirás necesitando los gastos de compraventa.
Las comunidades autónomas añaden sus propias ayudas. Cataluña bonifica el ITP al 5% para menores de 32 años con renta limitada. Madrid aplica deducción autonómica del 10% en IRPF por compra de vivienda habitual para menores de 35. País Vasco, Navarra y Galicia tienen programas propios con tipos reducidos.
El IRPF también ofrece la deducción estatal por inversión en vivienda habitual para hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2013. Si firmas ahora, no aplica salvo casos autonómicos puntuales. Conviene revisar la edad límite porque algunos bancos ajustan el plazo: tienes el detalle en nuestra guía sobre la edad máxima para pedir una hipoteca en España.
Los pasos reales del proceso de compra
El recorrido medio entre que decides comprar y firmas escrituras dura entre 2 y 4 meses. Estos son los hitos:
- Estudio de viabilidad financiera. Calcula tus ingresos netos, deudas vigentes y ahorros. La cuota objetivo no debería superar el 35% de los ingresos netos del hogar.
- Preaprobación bancaria. Solicita preaprobación a 2-3 bancos antes de buscar piso. Te da margen de negociación y certeza sobre cuánto puedes ofrecer.
- Búsqueda y visita. Verifica nota simple en el Registro de la Propiedad (9€), certificado energético, ITE si el edificio supera 45 años, y cuotas de comunidad pendientes.
- Señal o arras. Suelen ser arras penitenciales (artículo 1.454 del Código Civil): el comprador pierde la señal si se echa atrás; el vendedor devuelve el doble si lo hace él. Importes habituales: 5%-10% del precio.
- Solicitud formal de hipoteca. Aportas documentación al banco. La tasación la encarga el banco pero la pagas tú. Plazo medio: 4-6 semanas.
- FEIN y reflexión. El banco entrega la Ficha Europea de Información Normalizada. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario impone 10 días de reflexión obligatorios antes de firmar.
- Acta notarial previa. Visita gratuita al notario para confirmar que entiendes las condiciones. Obligatoria por la misma ley.
- Firma de escrituras. Hipoteca y compraventa se firman el mismo día. El banco entrega el dinero al vendedor.
- Inscripción registral y liquidación de impuestos. La gestoría se encarga, plazo de 30 días para el ITP/AJD.
Tipos de hipoteca: cuál encaja mejor en una primera compra
El Euríbor a 12 meses ha oscilado en el último año entre el 2,3% y el 2,8% según datos del Banco de España. Esto cambia mucho la elección entre fija y variable. Comparativa con cuota orientativa para hipoteca de 160.000€ a 30 años:
| Tipo | TIN orientativo 2026 | Cuota mensual aprox. | Ventaja principal |
|---|---|---|---|
| Fija | 2,8%-3,4% | ~660-710€ | Cuota estable toda la vida |
| Variable | Eur+0,5/0,9 (~3,2%) | ~690€ inicial | Beneficia si baja el Euríbor |
| Mixta | 2,3%-2,7% (5-10 años) + Eur+0,7 | ~620-650€ inicial | Periodo fijo corto + flexibilidad |
Para una primera vivienda con plazo largo (25-30 años) y horizonte estable, la fija sigue siendo la opción más conservadora. La mixta está ganando peso entre quienes prevén amortizar antes o vender en menos de 10 años. Conviene además revisar qué entidades han eliminado la comisión de apertura: lo desarrollamos en la comparativa de hipotecas sin comisión de apertura.
Documentación que te pedirá el banco
La lista varía según entidad pero el núcleo es común para asalariados:
- DNI o NIE en vigor
- Últimas 3 nóminas
- Contrato de trabajo y antigüedad
- Declaración del IRPF del último ejercicio
- Vida laboral actualizada
- Extractos bancarios de los últimos 6 meses
- Recibos de préstamos vigentes y CIRBE (informe del Banco de España)
- Nota simple del inmueble y contrato de arras
Si eres autónomo, suma últimos pagos de IVA, modelo 130 o 131, y resumen anual. Los bancos suelen pedir 2 ejercicios completos demostrando estabilidad de ingresos.
Consejos prácticos y errores a evitar
Errores que vemos repetirse en operaciones de primera vivienda:
- Calcular solo la cuota. Comunidad, IBI, seguro de hogar, suministros y derramas suman entre 150 y 400€/mes adicionales. Súmalos al presupuesto antes de firmar arras.
- Aceptar la primera oferta del banco. Negociar diferenciales, comisiones de apertura y vinculaciones (seguros, planes de pensiones, tarjetas) puede ahorrar 10.000-20.000€ en la vida del préstamo.
- No leer la FEIN con calma. Comprueba TAE, comisiones de cancelación, suelos, productos vinculados obligatorios y bonificaciones. El compromiso es a 25-30 años.
- Olvidar la cláusula suelo o la vinculación oculta. La Ley 5/2019 prohíbe vinculaciones obligatorias salvo seguro de daños, pero los bancos siguen ofreciendo bonificaciones por contratar productos. Calcula si compensa.
- Firmar arras sin financiación preaprobada. Si el banco te deniega después, pierdes la señal.
- No revisar cargas registrales. Una nota simple actualizada evita sorpresas con embargos, hipotecas previas o servidumbres.
- Subestimar derramas pendientes. Pide acta de la última junta de propietarios y certificado de la administración sobre obras aprobadas.
Otro punto que mucha gente ignora al comprar: pensar a largo plazo en la eficiencia y el confort del piso. La etiqueta energética influye en el IBI bonificado en algunos municipios y en el coste mensual de suministros. Si vas a reformar antes de entrar, conviene planificar a la vez la climatización y la instalación eléctrica para no abrir paredes dos veces.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda el banco en aprobar la hipoteca?
Entre 4 y 8 semanas desde que entregas toda la documentación. La tasación tarda 5-10 días, el análisis de riesgos otras 2-3 semanas, y luego suman los 10 días obligatorios de reflexión antes de firmar.
¿Puedo comprar piso sin tener el 20% de entrada?
Sí, mediante el aval ICO para menores de 35 años (cubre el 20% adicional) o financiación al 90%-95% para perfiles muy solventes. Sigues necesitando los gastos de compraventa: entre 8.000 y 25.000€ según precio del inmueble.
¿Conviene fijar el tipo o jugársela con el variable en 2026?
Depende de tu tolerancia al riesgo y del plazo. Si firmas a 30 años y prefieres estabilidad, la fija sigue compensando. Si tienes margen para asumir subidas y prevés amortizar pronto, una mixta con periodo fijo de 5-10 años suele ofrecer mejor cuota inicial.
¿Qué impuestos pago al comprar piso de segunda mano?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% según comunidad autónoma. Hay tipos reducidos del 4%-5% para jóvenes, familias numerosas o vivienda protegida en varias autonomías.
¿Puedo cambiar de banco si encuentro mejor oferta después?
Sí, mediante subrogación de acreedor. Los costes son moderados y la Ley 5/2019 limita la comisión por subrogación al 0,15% durante los 3 primeros años en hipotecas variables, y al 2% durante los 10 primeros años en fijas.
El siguiente paso
Entra en la web del Banco de España y solicita tu informe CIRBE (es gratuito y tarda menos de 24 horas). Ese documento es lo primero que mirará cualquier banco para evaluarte: si lo tienes en la mano antes de pedir la primera preaprobación, verás exactamente la misma foto de tu solvencia que verán ellos y podrás corregir cualquier deuda registrada antes de iniciar el proceso.
