La novación de hipoteca es la modificación de las condiciones de tu préstamo hipotecario sin cambiar de banco. Si te preguntas qué es exactamente la novación hipoteca y cuándo te interesa solicitarla, la respuesta corta es: cuando quieres cambiar el tipo de interés, ampliar o reducir el plazo, o modificar otras cláusulas, pero prefieres negociar directamente con tu entidad actual en lugar de llevarte la hipoteca a otro banco.
A diferencia de la subrogación (que implica trasladar la hipoteca a otra entidad), la novación es un acuerdo entre tú y tu banco. El proceso suele ser más rápido, más barato y menos burocrático. Pero no siempre es la mejor opción. Depende de lo que quieras cambiar, de lo que tu banco esté dispuesto a ofrecer y de las alternativas que tengas en el mercado.
En esta guía te explicamos cómo funciona, qué puedes modificar, cuánto cuesta y en qué situaciones merece la pena frente a otras opciones como la subrogación o la cancelación.
Qué es la novación de hipoteca y cómo funciona
La novación hipotecaria está regulada por la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), también conocida como Ley Hipotecaria. Esta normativa, en vigor desde junio de 2019, redujo significativamente las comisiones que los bancos pueden cobrar por modificar las condiciones de una hipoteca.
En términos jurídicos, la novación es una modificación del contrato original. No se cancela la hipoteca ni se firma una nueva: se alteran una o varias cláusulas del préstamo existente. Esto requiere escritura pública ante notario y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Las condiciones que puedes modificar mediante novación incluyen:
- Tipo de interés: pasar de variable a fijo, de fijo a variable, o de cualquiera a mixto.
- Diferencial: renegociar el diferencial que se aplica sobre el Euríbor.
- Plazo de amortización: ampliarlo para reducir la cuota mensual, o acortarlo para pagar menos intereses totales.
- Capital pendiente: ampliar el importe del préstamo (menos habitual y sujeto a nueva tasación).
- Titulares y avalistas: añadir o eliminar titulares del préstamo.
- Vinculaciones: renegociar los productos asociados (seguros, nómina, tarjetas).
El banco no está obligado a aceptar la novación. Es una negociación, y tu capacidad de conseguir mejores condiciones depende en gran medida de tu perfil financiero y de las ofertas que puedas presentar de la competencia.
Cuánto cuesta una novación: comisiones y gastos
Uno de los aspectos que más preocupa cuando alguien busca novación hipoteca qué es son los costes asociados. La LCCI estableció límites claros a las comisiones que puede cobrar tu banco.
Comisiones por cambio de tipo de interés
| Cambio solicitado | Comisión máxima (primeros 3 años) | Comisión máxima (a partir del 4.º año) |
|---|---|---|
| De variable a fijo | 0,05% del capital pendiente | 0% |
| De fijo a variable | 0,05% del capital pendiente | 0% |
| De variable a mixto | 0,05% del capital pendiente | 0% |
Estas comisiones son significativamente más bajas que las que existían antes de 2019. Si tu hipoteca tiene más de tres años, el cambio de tipo de interés mediante novación puede salirte prácticamente gratis en comisiones bancarias.
Otros gastos a considerar
| Concepto | Coste aproximado | Quién paga |
|---|---|---|
| Notaría | Entre 400 € y 900 € | Cliente |
| Registro de la Propiedad | Entre 200 € y 500 € | Cliente |
| Gestoría | Entre 200 € y 400 € | Cliente |
| Tasación (si se amplía capital) | Entre 250 € y 500 € | Cliente |
| IAJD (Impuesto Actos Jurídicos) | Exento en cambio de tipo de interés | — |
Un dato relevante: desde la entrada en vigor de la LCCI, las novaciones que solo modifican el tipo de interés están exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Esto supone un ahorro considerable que puede superar los 1.000 € en hipotecas de importe medio. Si además de novar estás valorando las mejores hipotecas a tipo fijo del mercado, compara los números: a veces la subrogación a otra entidad compensa más que quedarte.
Cuándo te interesa novar y cuándo no
La novación no siempre es la mejor jugada. Estas son las situaciones donde tiene más sentido —y donde conviene buscar alternativas.
Te interesa novar cuando:
- Tu banco te ofrece condiciones competitivas. Si tras negociar te igualan o mejoran lo que ofrece la competencia, la novación es más barata y rápida que una subrogación.
- Quieres pasar de tipo variable a fijo. Con el Euríbor a 12 meses situado en torno al 2,4% a principios de 2026, muchos hipotecados con diferenciales altos (Euríbor + 1% o más) están valorando fijar su cuota. La novación permite hacerlo con comisiones mínimas o nulas si llevas más de tres años.
- Necesitas ampliar el plazo. Si tu cuota mensual te ahoga, ampliar de 20 a 25 o 30 años reduce el pago mensual. Pagarás más intereses totales, pero ganas liquidez. Valora bien cuánto supone realmente cada año extra de hipoteca.
- Quieres eliminar un titular o avalista. Tras una separación o divorcio, la novación permite sacar a uno de los titulares del préstamo.
No te interesa novar cuando:
- Otro banco te ofrece condiciones muy superiores. Si la diferencia en tipo de interés es de medio punto o más, la subrogación puede compensar aunque implique más papeleo.
- Tu banco no quiere negociar. Si tu entidad no mueve ficha, no tienes palanca. La amenaza de irte a otro banco solo funciona si realmente tienes una oferta vinculante encima de la mesa.
- Te quedan pocos años de hipoteca. Con menos de 5-7 años pendientes, el ahorro de una novación rara vez compensa los gastos notariales y registrales. Haz números antes de decidir.
Novación vs. subrogación vs. cancelación: comparativa rápida
| Criterio | Novación | Subrogación | Cancelación + nueva hipoteca |
|---|---|---|---|
| Cambio de banco | No | Sí | Sí |
| Coste total aproximado | 600 € – 1.500 € | 800 € – 2.000 € | 2.000 € – 5.000 € |
| Plazo del proceso | 2-4 semanas | 4-8 semanas | 6-12 semanas |
| Flexibilidad de cambios | Alta (dentro del banco) | Media | Total |
| Requiere tasación | Solo si amplías capital | Sí | Sí |
Si estás valorando qué entidades ofrecen mejores condiciones para una posible subrogación, revisa nuestra comparativa entre Bankinter, Openbank y EVO Banco, tres de las entidades más activas en captación de hipotecas.
Consejos prácticos y errores a evitar
Consigue ofertas de otros bancos antes de negociar. Este es el consejo más importante. Tu banco solo te mejorará las condiciones si percibe que puede perderte. Solicita ofertas vinculantes a dos o tres entidades competidoras y preséntalas en la negociación. Entidades como Bankinter, Openbank, EVO Banco o MyInvestor suelen tener procesos ágiles para emitir ofertas.
Calcula el ahorro neto, no solo la cuota. Una cuota más baja no siempre significa que ahorres dinero. Si amplías el plazo, la cuota baja pero el coste total de la hipoteca sube. Usa simuladores del Banco de España o del portal del cliente bancario para calcular el coste total del préstamo antes y después de la novación.
Revisa las vinculaciones. Muchos bancos condicionan el tipo de interés bonificado a contratar seguros de hogar, vida, protección de pagos o domiciliar nómina y recibos. Calcula si el coste de esas vinculaciones anula el ahorro del mejor tipo. A veces un tipo algo más alto sin vinculaciones sale más barato en conjunto.
Errores frecuentes:
- No leer la FEIN. La Ficha Europea de Información Normalizada es el documento que detalla todas las condiciones. Tienes derecho a recibirla con al menos 10 días de antelación a la firma. Léela entera.
- Ignorar la cláusula de compensación por desistimiento. Aunque la LCCI limita las comisiones, revisa si tu hipoteca anterior a 2019 tiene cláusulas distintas.
- Novar solo el tipo sin negociar el diferencial. Si pasas de variable a fijo, no aceptes el primer tipo que te ofrezcan. Negocia. La diferencia entre un 2,5% y un 2,9% fijo supone miles de euros a largo plazo.
- No considerar los gastos de la vivienda en conjunto. Una hipoteca más barata pierde sentido si la vivienda necesita reformas costosas. Aspectos como la eficiencia energética y la climatización afectan tanto al valor del inmueble como a los gastos mensuales.
Preguntas frecuentes
¿Puedo novar mi hipoteca si tengo cuotas impagadas?
Técnicamente sí, pero tu banco difícilmente aceptará mejorar condiciones si tienes impagos. Regulariza primero la situación. Si estás en dificultades de pago, valora acudir al Código de Buenas Prácticas Bancarias (Real Decreto-ley 6/2012, actualizado en 2022), que obliga a las entidades adheridas a ofrecer reestructuraciones a deudores vulnerables.
¿Cuántas veces puedo novar la misma hipoteca?
No hay límite legal. Puedes novar tantas veces como tu banco acepte. Cada novación genera sus propios gastos notariales y registrales, así que solo tiene sentido si el ahorro compensa los costes de cada operación.
¿La novación afecta a mi desgravación fiscal por vivienda habitual?
Si compraste tu vivienda antes del 1 de enero de 2013 y vienes aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF, la novación no elimina ese derecho siempre que no amplíes el capital del préstamo. Si amplías capital, solo la parte original mantiene la desgravación. Consulta con un asesor fiscal para tu caso concreto.
¿Necesito tasación para una novación de hipoteca?
Solo si solicitas una ampliación de capital. Para cambios de tipo de interés, plazo o diferencial, la tasación no es necesaria. Esto supone un ahorro de entre 250 € y 500 € respecto a la subrogación, donde la tasación es obligatoria.
¿Cuánto tarda el proceso completo de novación?
Entre dos y cuatro semanas desde que el banco acepta las nuevas condiciones. El plazo incluye la emisión de la FEIN, el periodo obligatorio de reflexión de 10 días, la firma ante notario y la inscripción registral. Es más rápido que una subrogación, que suele tardar entre uno y dos meses.
El siguiente paso
Pide cita con tu gestor bancario y solicita por escrito las condiciones que tu banco te ofrecería en una novación. Pide específicamente: tipo de interés fijo y variable que te aplicarían, comisiones, vinculaciones requeridas y coste estimado de la operación. Mientras esperas esa propuesta, solicita ofertas a al menos dos entidades competidoras a través de sus canales online. Con las tres propuestas encima de la mesa, podrás comparar cifras reales y tomar una decisión informada. No negocies de memoria: negocia con números.
