Si estás pensando en comprar casa extranjero España, una de las primeras cuestiones que deberás resolver es la financiación. La hipoteca no residentes es un producto financiero diseñado específicamente para personas que no tienen su residencia fiscal en territorio español pero desean adquirir una propiedad en el país. Aunque el proceso puede parecer complejo, cada vez más entidades bancarias españolas ofrecen soluciones de hipoteca extranjeros España con condiciones competitivas. En esta guía completa analizaremos todos los aspectos que necesitas conocer: desde los hipoteca no residente requisitos fundamentales hasta las mejores estrategias para conseguir la financiación más favorable. España sigue siendo uno de los destinos preferidos por compradores internacionales, y entender cómo funciona el mercado hipotecario para no residentes es el primer paso para hacer realidad tu inversión inmobiliaria.
Qué es una hipoteca para no residentes y cómo funciona
Una hipoteca no residentes es un préstamo hipotecario concedido por una entidad financiera española a personas que no tienen su residencia fiscal en España. A diferencia de las hipotecas convencionales para residentes, este tipo de producto presenta algunas particularidades importantes que conviene conocer antes de iniciar el proceso.
El principal aspecto diferenciador es el porcentaje de financiación. Mientras que un residente puede obtener hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda (e incluso el 100% en casos excepcionales), la hipoteca extranjeros España suele cubrir entre el 50% y el 70% del valor de tasación o del precio de compraventa, el menor de ambos. Esto significa que el comprador extranjero deberá aportar un capital inicial significativamente mayor.
En cuanto a los plazos de amortización, las hipotecas para no residentes suelen ofrecer períodos de entre 15 y 25 años, frente a los 30 años habituales para residentes. Los tipos de interés también pueden ser ligeramente superiores, aunque esto varía considerablemente entre entidades y depende del perfil financiero del solicitante.
Es importante destacar que para comprar casa extranjero España necesitarás obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjero), que es imprescindible para cualquier operación financiera o inmobiliaria en el país. Este trámite puede realizarse en los consulados españoles en el extranjero o directamente en España.
Requisitos fundamentales para obtener una hipoteca como no residente
Los hipoteca no residente requisitos son más exigentes que los aplicados a los residentes, ya que el banco asume un riesgo adicional al conceder financiación a una persona cuya actividad económica principal se desarrolla fuera de España. A continuación, detallamos todos los requisitos que deberás cumplir.
Documentación personal y fiscal
- Pasaporte o documento de identidad en vigor del país de origen
- NIE (Número de Identificación de Extranjero), obligatorio para cualquier transacción
- Certificado de no residencia fiscal en España
- Declaración de la renta del país de residencia (últimos 2-3 ejercicios fiscales)
- Certificado de residencia fiscal emitido por la autoridad tributaria del país de origen
Documentación económica y laboral
Para evaluar la solvencia del solicitante de una hipoteca no residentes, los bancos exigen:
- Nóminas o justificantes de ingresos de los últimos 6 a 12 meses
- Contrato de trabajo vigente o prueba de actividad profesional
- Extractos bancarios de los últimos 6-12 meses de las cuentas en el país de origen
- Informe crediticio del país de residencia (equivalente al historial de CIRBE en España)
- Declaración de bienes y patrimonio que acredite la capacidad de pago
Capacidad financiera mínima
La regla general para obtener una hipoteca extranjeros España es que la cuota mensual no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales del solicitante. Además, los bancos valoran positivamente:
- Contar con ahorros suficientes para cubrir al menos el 30-50% del precio de la vivienda más los gastos asociados
- No tener deudas significativas en el país de origen
- Disponer de un historial crediticio limpio, sin impagos ni incidencias
- Tener una situación laboral estable, preferiblemente con contrato indefinido o ingresos recurrentes demostrables
Gastos e impuestos asociados a la compra para no residentes
Además de los hipoteca no residente requisitos de financiación, es fundamental conocer todos los gastos que conlleva la operación. Quien quiera comprar casa extranjero España debe presupuestar no solo el precio del inmueble, sino una serie de costes adicionales que pueden representar entre el 10% y el 15% del precio de compra.
| Concepto | Coste aproximado | Observaciones |
|---|---|---|
| ITP (vivienda segunda mano) | 6% - 10% según comunidad | Varía por comunidad autónoma |
| IVA (vivienda nueva) | 10% (21% en Canarias: IGIC 7%) | Solo vivienda de obra nueva |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 0,5% - 1,5% | Solo en obra nueva, varía por comunidad |
| Notaría | 600 € - 1.200 € | Según precio de la escritura |
| Registro de la Propiedad | 400 € - 800 € | Según valor del inmueble |
| Tasación | 250 € - 600 € | Obligatoria para la hipoteca |
| Gestoría | 300 € - 500 € | Tramitación de documentos |
| Comisión de apertura | 0% - 1% del préstamo | Muchos bancos la han eliminado |
Impuestos específicos para no residentes
Los propietarios no residentes en España están sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Si la vivienda no se alquila, deberás tributar por una renta imputada equivalente al 1,1%-2% del valor catastral. Si la alquilas, tributarás por los rendimientos obtenidos al 24% (19% para residentes de la UE/EEE). Además, deberás abonar anualmente el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) como cualquier propietario.
Bancos que ofrecen hipotecas a no residentes y cómo elegir
No todas las entidades bancarias españolas ofrecen productos de hipoteca no residentes con las mismas condiciones. Seleccionar el banco adecuado puede suponer un ahorro de miles de euros a lo largo de la vida del préstamo. Estas son las principales opciones para quienes desean comprar casa extranjero España con financiación bancaria:
- Grandes bancos nacionales (CaixaBank, BBVA, Santander, Sabadell): ofrecen departamentos especializados en clientes internacionales, con atención en varios idiomas y experiencia en hipoteca extranjeros España. Suelen ser más exigentes en requisitos pero ofrecen mayor seguridad.
- Bancos con presencia internacional: entidades con oficinas tanto en España como en el país de origen del comprador, lo que facilita la gestión documental y la comunicación.
- Brókers hipotecarios: intermediarios especializados que negocian con varias entidades simultáneamente. Pueden conseguir mejores condiciones y simplifican el proceso, aunque cobran una comisión por sus servicios (habitualmente entre el 0,5% y el 1% del importe del préstamo).
Consejos para negociar mejores condiciones
- Compara al menos 3-4 ofertas de diferentes entidades antes de decidir
- Presta atención a la TAE, no solo al tipo de interés nominal, ya que incluye todos los gastos
- Negocia las vinculaciones: los bancos ofrecen mejores tipos a cambio de contratar seguros u otros productos, pero evalúa si realmente te compensan
- Aporta la mayor entrada posible: cuanto menor sea el porcentaje de financiación solicitado, mejores condiciones obtendrás
- Demuestra solvencia extra: si puedes acreditar patrimonio adicional o ingresos elevados, tu poder de negociación será mayor
Proceso paso a paso para solicitar tu hipoteca como no residente
El proceso completo para obtener una hipoteca no residente requisitos aprobados y firma incluida puede durar entre 2 y 4 meses. Estos son los pasos fundamentales:
- Obtener el NIE: solicítalo en el consulado español de tu país o directamente en una comisaría de policía en España. Es el paso previo indispensable.
- Abrir una cuenta bancaria en España: necesaria para domiciliar el pago de la hipoteca y gestionar los gastos asociados.
- Reunir toda la documentación: prepara y traduce oficialmente (traducción jurada) todos los documentos requeridos. Algunos deberán llevar la Apostilla de La Haya.
- Solicitar preaprobación hipotecaria: antes de buscar vivienda, obtén una preaprobación que te indique el importe máximo que puedes financiar.
- Encontrar la vivienda y negociar: una vez tengas claro tu presupuesto, busca la propiedad ideal.
- Firmar contrato de arras: acuerdo previo que reserva la vivienda con una señal (habitualmente el 10% del precio).
- Tasación del inmueble: el banco encargará una tasación oficial para determinar el valor de la vivienda.
- Aprobación definitiva y firma ante notario: una vez aprobada, se firma la escritura de compraventa y la hipoteca simultáneamente.
Es muy recomendable contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario que supervise todo el proceso, especialmente si no dominas el idioma español o no conoces bien la legislación local.
Preguntas frecuentes
¿Puedo obtener una hipoteca en España si soy ciudadano de fuera de la Unión Europea?
Sí, es posible obtener una hipoteca no residentes independientemente de tu nacionalidad. Los bancos españoles conceden financiación a ciudadanos de cualquier país, aunque las condiciones pueden variar. Los ciudadanos de la UE/EEE suelen tener acceso a condiciones ligeramente más favorables, mientras que los solicitantes de países terceros pueden enfrentarse a requisitos adicionales de documentación y un porcentaje de financiación menor (en torno al 50-60%).
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa en España como extranjero?
Como mínimo, necesitarás disponer del 40-50% del precio de la vivienda en ahorros propios. Esto se desglosa en: 30-50% como entrada (ya que la hipoteca extranjeros España suele financiar entre el 50% y el 70%), más un 10-15% adicional para cubrir impuestos, gastos notariales, registro y otros costes asociados a la compraventa.
¿Es obligatorio contratar un seguro de hogar y de vida con la hipoteca?
El seguro de hogar es legalmente obligatorio cuando se contrata una hipoteca, aunque no estás obligado a contratarlo con la entidad que te concede el préstamo. El seguro de vida no es legalmente obligatorio, pero la mayoría de bancos lo exigen como condición para aplicar bonificaciones en el tipo de interés. Compara siempre las pólizas del banco con opciones externas para encontrar la mejor relación calidad-precio.
¿Puedo deducirme los intereses de la hipoteca en mi declaración de impuestos?
En España, la deducción por vivienda habitual se eliminó para compras posteriores a 2013. Sin embargo, como no residente, tu fiscalidad se rige tanto por la legislación española como por la de tu país de residencia. Es posible que en tu país existan deducciones por intereses hipotecarios sobre propiedades en el extranjero. Consulta con un asesor fiscal especializado en fiscalidad internacional para optimizar tu situación tributaria y evitar la doble imposición.
¿Qué sucede si no puedo seguir pagando la hipoteca desde mi país?
El impago de una hipoteca no residentes tiene las mismas consecuencias legales que para un residente: el banco puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. Además, al ser no residente, la gestión del proceso judicial puede ser más compleja y costosa. Si prevés dificultades de pago, contacta con tu banco lo antes posible para negociar alternativas como la carencia de capital, la ampliación del plazo o la reestructuración de la deuda.
Conclusión
Obtener una hipoteca no residentes en España es perfectamente viable, aunque requiere una preparación más exhaustiva que para los compradores residentes. La clave del éxito reside en reunir una documentación completa y bien organizada, contar con ahorros suficientes para cubrir la entrada y los gastos, y comparar activamente entre varias entidades financieras. Si cumples los hipoteca no residente requisitos y planificas adecuadamente cada fase del proceso, podrás comprar casa extranjero España con la tranquilidad de haber tomado una decisión financiera bien fundamentada. Te recomendamos siempre contar con asesoramiento profesional —tanto legal como fiscal— para que tu inversión inmobiliaria en España sea segura y rentable a largo plazo.
